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融资发行-多数房企更多选择成本较高的境外融资

蚂蚁金服员工受贿

2019年對中國開發商而言,是異常跌宕的一年。

這意味着,房地產調控從限購、限價、限售等升級到了房地產金融的嚴厲管控。

一些資金緊張的房企更通過轉讓項目股權融資。如泰禾今年上半年轉讓數個項目公司股權予世茂,籌資77億元。

7月12日,發改委發文要求,房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務,與此同時,房企還需詳細披露其海外發債的具體情況和資金用途。中原地產首席分析師張大偉認為,房企面臨資金面的多重管制與收緊,在信託監管加強后,海外美元債也開始強監管。只能償還一年內到期的中長期債務,意味着融資額度將大幅縮小,大額度融資將會明顯收緊。

緊接着5月31日,央行與證監會暫停部分房企的債券及ABS融資。坊間傳言,旭輝、金地、融創和中鐵建等被列入暫停公開市場發債業務的「被關注名單」。

雪上加霜的是,境外融資渠道也將進一步收窄。

中金固收報告指出,今年上半年,由於境內融資受限、境外需求上升以及發改委年初延長部分公司發行有效期,房地產美元債發行量已超過去年全年水平,上半年凈增量達375億美元,同比增127%。

自5月信託監管趨嚴以來,房企融資更多轉向境外。中原地產研究中心數據顯示,7月上旬,在國內融資收緊有所預期的情況下,房地產企業海外融資計劃井噴,

張大偉也預計,三季度房企大額融資將減少,搶地現象也將明顯減少;對於融資渠道較少的企業來說,資金壓力將非常大。

如此巨大的融資成本差異,凸顯了當下房企冰火兩重天的生存鏡像。類似中海這樣的央企,攜低成本資金優勢在上半年的土地市場所向披靡,而泰禾則深陷資金危機,不得不轉讓多個項目股權度日。

進入7月,房企境外融資成本整體有上升的趨勢,從不足6%到15%都有分佈,平均利率升至8%左右;信託界人士稱,房地產信託的利率則去到了12-13%。

23號文明確要求,商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資,其中最主要的是對房地產信託「明股實債」等模式的狙擊。

目前中國房企中,類似中海這樣可以拿到較低成本的還有華潤置地、保利發展、招商蛇口、萬科等,均為央企或具有國資背景的發展商,他們今年上半年的融資利率也在4%左右。

7月8日,中海首次在香港設立境外中期票據(MTN)計劃,其中10年期美元債以3.45%的券票息,創造了債券發行利息成本最低的記錄,這也是中海歷史上10年期債券的最低利率;而票息為2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券,則刷新了同行業的最低利率,且創造了中資企業境外公開發行的最長年期港幣債券。

以富力、雅居樂以及奧園等為代表的中小型房企,融資利率也較高,多在7-10%之間,甚至超過10%。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為,中海融資的優勢很難被模仿。其一是長期穩定的信用評級,其二是央企、國企的身份,當市場中有很多投資者都是國有或國有代表的基金、機構時,國有房企融資就有巨大的優勢。

房企融資成本出現巨大差異的同時,融資渠道也嚴重分化。今年以來,成本較低的境內發債、ABS,窗口期只出現在二季度短短的幾個月,多數房企更多選擇成本較高的境外融資。

儘管中海一向可以拿到低成本融資,但在當前的貨幣和匯率環境下,還能拿到如此低的利率,更讓同行艷羡。

7月11日,泰禾集團以15%的高利率發行了一筆美元票據,成為近年來房企境外融資的最高成本之一。

各種渠道的堵截,讓房企的融資成本將進一步升高。同策研究院數據顯示,6月房企融資成本已較高,基本在7-8%左右。

即使同在境外發債,房企的利率也呈現明顯分化之勢:大型房企供給量佔比高、融資成本降幅大、周期延長,中小房企發行量佔比低,且低資質主體發行利率居高不下。

今年以來,諸多信用評級不高的房企,只能藉助于成本較高的境外融資,而目前來看,境外發債進一步遭嚴控,成本亦有升高的趨勢。

同為大型房企,表現激進的恆大、融創、碧桂園融資成本就相對較高。6月12日,融創中國以7.25%的利率,發行2022年到期的6億美元優先票據;上半年,恆大累計發行了四次優先票據,其中三次的利息利率均在10%以上。

在收緊的融資環境下,房地產公司的融資成本出現了罕見的極端分化的現象。7月8日,中海地產發行的一筆港元票據息率低至2.90%,刷新同業最低利率;三天後,泰禾集團在新加坡掛牌發行的美元債券,票息則高達15%,相差5倍。

融資繼續從緊事實上,房地產和金融業內感受到融資的收緊,是從5月17日的23號文開始的。

房企資金「暗戰」資金,特別是低成本的資金,是房地產公司的重要生存砝碼。

6月13日的陸家嘴論壇,中國銀保監會主席郭樹清的講話被認為是一個更明確的信號。他表示,「房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。」

政策的效果立竿見影。用益信託數據顯示,今年6月,房地產信託成立規模465.83億元,環比5月縮水227.61億元,降幅達32.82%。

中泰證券分析師倪一琛預計,下半年信託渠道融資將進一步受限。

如今年以來,奧園發行的幾筆美元票據利率在7.35%-8.5%之間;雅居樂則在兩個月前,以8.375%的年利率發行6億美元高級永續債;中南建設4億美元的高級無抵押定息債券,利率高達10.88%。

超過20家房企發行了近150億美元的美元債。

據21世紀經濟報道查詢,今年在境內發行公司債的房企,只有萬科、碧桂園等少數公司;而發行ABS的更少,前兩年火爆的租賃住房為標的資產證券化產品,幾乎消失不見。

易居智庫研究中心總監嚴躍進表示,融資分化面臨嚴峻形勢,將倒逼房企維護資金鏈安全的問題。考慮到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫,房企預期會改變,預計近期拿地會趨於保守。

上半年發展迅猛、成為房企拿地後盾的房地產信託首當其衝。7月以來,銀保監會對房地產信託展開了一系列調查、約談、警示;7月11日,光大信託被曝將暫停新增融資,進行餘額管控。其他多家信託也受到了類似的窗口指導。

還沒從二季度的寬鬆中反應過來,7月份的房企融資又突然收緊。房地產信託、境內外發債、ABS等融資渠道紛紛受限,尤其是房地產信託,成為近期金融監管的重點。

多位業內人士預計,隨着金融監管部門的數次出手,和重申「房住不炒」的基調,今年下半年房企融資會繼續從緊,部分房企將陷入流動性危機。

今日关键词:韩国立法禁止欺凌